金融专业实践
——万科泊寓篇
团队希望系统考察长沙市长租公寓发展的基本情况及存在的主要问题,所以在11月12日,团队负责人蒙心怡带领调研团成员王丽婷、卢可、王静、龚嘉涵深入长沙万科泊寓白鹭郡青年长租公寓调查其发展情况,以求更加深刻的理解长租公寓的非法融资问题。
万科泊寓简介万科长租公寓业务当前已形成青年公寓(“泊寓”)、家庭公寓(禾寓)、服务式公寓三类产品,为不同阶段客户提供长期租住解决方案。
万科泊寓业务已覆盖北京、上海、长沙等33个城市,房间数已经达到13.48万间,累计开业家门店,其中74%位于北京、上海、深圳广州、杭州等14个核心城市,截止调研时,泊寓在长沙共有白鹭郡等5个门店。
泊寓虽是房地产商旗下的公寓品牌,但却同时有轻资产和重资产两种资产结构。而白鹭郡门店的房屋主要是自有,位于长沙市岳麓区万科白鹭郡小区内,集中式房源,开发和物业经营都是由万科集团完成。
调研成果
调研结果显示,泊寓不仅提供简单的住宿,还提供一种全新的生活方式。电梯、便利店、停车场、安全监控、吧台等设施齐全,此外还提供免费社交场地、免费健身房等公共区域服务。房间面积多为35-36㎡(开间),租期最短为4个月-6个月,最长可达到4-5年;租金水平一般是每月-元,根据楼层及配套设施情况不同而有所变化,采用预付方式,普遍为押一付三。
调研发现,泊寓开业半年及以上的成熟期项目平均出租率在93%-95%之间,续租率在55%左右,租客较多,普遍以青年为主,学生居多,但是同业之间竞争也很大。
调研发现调研发现
长租公寓虽占有较大的市场,但前后期成本高,投资回报周期长,行业平均利润水平仅在2%~4%,现金流回正周期至少需6年以上,这就要求经营方拥有更加充足的资金和丰富的融资手段。
万科作为头部企业仍具备多渠道、低成本的融资优势,可以通过发行租赁住房专项债券、REITs等,筹集资金,提高泊寓的竞争力,从而抑制租金贷或其他非法方式融资。
调研小结
调研发现
此次调研让大家对长租公寓的大品牌有了更多的了解,知道了泊寓目前的发展现状,也知晓了其快速发展背后的困境与艰难,收获颇丰。
本文转载自“长租公寓调研团队”年12月17日星期四
预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇